Panduan · Syariah
KPR Syariah: Murabahah vs MMQ, Mana yang Cocok?
KPR syariah memakai akad jual-beli atau kongsi, bukan pinjaman berbunga. Dua yang paling umum adalah Murabahah dan Musyarakah Mutanaqisah (MMQ). Pada Murabahah, bank menjual rumah dengan margin yang disepakati di awal, sehingga angsuran tetap sampai lunas. Pada MMQ, bank dan nasabah berkongsi memiliki rumah, lalu nasabah membeli porsi bank secara bertahap sambil membayar sewa; angsurannya bisa berubah bila sewa ditinjau. Murabahah unggul dalam kepastian angsuran, MMQ berpotensi lebih fleksibel.
Apa itu KPR syariah?
KPR syariah adalah pembiayaan kepemilikan rumah yang memakai akad sesuai prinsip syariah, bukan pinjaman berbunga. Karena bunga (riba) dihindari, bank memakai skema jual-beli atau kongsi kepemilikan yang keuntungannya berbentuk margin atau sewa, bukan bunga atas utang.
Dua akad yang paling umum dipakai bank syariah di Indonesia adalah Murabahah (jual-beli dengan margin) dan Musyarakah Mutanaqisah atau MMQ (kongsi yang menyusut). Keduanya diatur lewat fatwa Dewan Syariah Nasional MUI dan diawasi OJK.
Akad Murabahah: jual-beli margin tetap
Pada Murabahah, bank membeli rumah lalu menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga pokok ditambah margin yang disepakati di muka. Total harga jual dibagi rata sepanjang tenor, sehingga angsuran tetap sampai lunas dan tidak terpengaruh naik-turunnya suku bunga acuan.
Kelebihan utamanya adalah kepastian: nasabah tahu persis total kewajiban dan cicilan bulanan sejak awal. Kekurangannya, margin ditetapkan di depan untuk seluruh tenor, sehingga bila tenornya panjang total margin bisa terasa besar.
Akad MMQ: kongsi yang menyusut
Pada Musyarakah Mutanaqisah, bank dan nasabah patungan membeli rumah, misalnya bank 80% dan nasabah 20%. Nasabah lalu membayar dua komponen: cicilan untuk membeli porsi bank secara bertahap, dan ujrah (sewa) atas porsi bank yang belum dimiliki.
Seiring waktu porsi bank menyusut, sehingga komponen sewanya ikut mengecil. Namun tarif sewa dapat ditinjau berkala, mirip suku bunga mengambang, sehingga angsuran MMQ tidak selalu tetap. MMQ berpotensi lebih murah bila tarif sewa stabil atau turun, tetapi menambah ketidakpastian bila sewa naik.
Perbandingan singkat Murabahah vs MMQ
Tabel berikut merangkum perbedaan utama keduanya agar mudah dibandingkan sebelum memilih.
| Aspek | Murabahah | MMQ |
|---|---|---|
| Dasar akad | Jual-beli (margin) | Kongsi + sewa |
| Angsuran | Tetap sampai lunas | Bisa berubah (sewa ditinjau) |
| Kepastian biaya | Tinggi | Sedang |
| Potensi lebih murah | Bila margin kompetitif | Bila tarif sewa stabil/turun |
| Cocok untuk | Yang ingin cicilan pasti | Yang siap dengan tinjauan berkala |
Cara menghitung cicilan KPR syariah (Murabahah)
Pada Murabahah, pokok pembiayaan adalah harga rumah dikurangi uang muka. Margin dihitung dari pokok dikali tarif margin per tahun dikali tenor, lalu total kewajiban dibagi jumlah bulan.
Contoh: rumah Rp350 juta dengan DP 20% berarti pokok Rp280 juta. Dengan margin 5,25% per tahun dan tenor 15 tahun, total margin sekitar Rp220,5 juta, sehingga total kewajiban Rp500,5 juta dan angsuran sekitar Rp2,78 juta per bulan. Coba berbagai skenario di kalkulator KPR syariah untuk melihat pengaruh DP, margin, dan tenor.
Tips memilih KPR syariah
Bandingkan margin efektif antar bank, bukan hanya angka margin yang tampak, dan tanyakan ketentuan pelunasan dipercepat karena tiap bank berbeda. Untuk MMQ, pastikan Anda memahami kapan dan bagaimana tarif sewa dapat ditinjau.
Jaga rasio cicilan idealnya di bawah 30 sampai 35% penghasilan bersih, dan sisakan dana darurat setelah membayar uang muka serta biaya transaksi. Angka dari kalkulator bersifat estimasi; konfirmasikan akad, margin, dan biaya ke bank syariah pilihan Anda, dan untuk keabsahan akad rujuk ustadz atau Dewan Pengawas Syariah.
Hitung sendiri dengan kalkulator
Terapkan langsung dengan angka Anda memakai kalkulator berikut.
Pertanyaan yang sering diajukan
Sumber
- Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah
- Fatwa DSN-MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah
- OJK, produk pembiayaan perbankan syariah
- Metodologi umum: cara kami menghitung.
Penulis
Ditulis oleh
Cholilurrohman, S.T., adalah pendiri dan editor KalkuPintar. Sarjana Teknik Sipil ini menyusun dan memelihara setiap kalkulator agar memakai rumus serta tarif dari sumber resmi terbaru dan tetap mudah dipahami, dengan perhatian khusus pada kalkulator bangunan dan estimasi material.
Fokusnya pada akurasi angka, kejelasan penyajian, dan pembaruan berkala mengikuti perubahan peraturan.