Apa itu NPOPTKP dan berapa besarnya?

NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yaitu bagian nilai yang dikecualikan dari BPHTB. Besarnya ditetapkan tiap daerah, umumnya minimal Rp80 juta untuk transaksi biasa dan lebih besar, sering Rp300 juta, untuk perolehan karena waris atau hibah wasiat.

Apakah tarif BPHTB selalu 5%?

Lima persen adalah tarif maksimal sesuai UU HKPD. Pemerintah daerah dapat menetapkan tarif lebih rendah melalui peraturan daerah. Cek ketentuan di daerah lokasi properti, dan sesuaikan tarif pada kalkulator ini bila berbeda.

Kapan BPHTB harus dibayar?

BPHTB dibayar saat perolehan hak terjadi, yaitu sebelum penandatanganan akta di hadapan PPAT atau notaris untuk jual beli, dan sebelum pendaftaran hak untuk waris. Bukti bayar BPHTB menjadi syarat proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan.

Kalkulator BPHTB: Pajak Beli Rumah & Tanah

Ditulis oleh Cholilurrohman, S.T., ditinjau oleh Fitria Aulia, S.H.

BPHTB adalah pajak yang dibayar pembeli saat memperoleh hak atas tanah dan bangunan, sebesar 5% dari nilai perolehan (NPOP) dikurangi batas tidak kena pajak (NPOPTKP). Untuk rumah senilai Rp500 juta dengan NPOPTKP Rp80 juta, BPHTB-nya 5% dari Rp420 juta, yaitu Rp21 juta.

Diperbarui 1 Maret 2026Ditinjau Fitria Aulia, S.H.

Cara menggunakan

Masukkan nilai perolehan properti (harga atau NJOP tertinggi).
Sesuaikan NPOPTKP sesuai ketentuan daerah Anda.
Sesuaikan tarif bila daerah menetapkan di bawah 5%.
Lihat dasar pengenaan dan BPHTB terutang.
Bagikan atau cetak hasilnya.

Cara menghitung

BPHTB dihitung dari tarif dikali dasar pengenaan, yaitu nilai perolehan dikurangi batas tidak kena pajak (NPOPTKP):

Lihat rumus dan keterangan simbol

BPHTB = 5% × (NPOP - NPOPTKP)

NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak, harga transaksi atau NJOP tertinggi
NPOPTKP = nilai tidak kena pajak, berbeda tiap daerah
5% = tarif maksimal BPHTB sesuai UU HKPD

Contoh perhitungan

Membeli rumah dengan NPOP Rp500.000.000 dan NPOPTKP Rp80.000.000. Dasar pengenaannya Rp420.000.000, sehingga BPHTB 5% × Rp420.000.000 = Rp21.000.000 yang dibayar pembeli saat proses balik nama.

Pertanyaan yang sering diajukan

BPHTB dibayar oleh pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, umumnya pembeli dalam transaksi jual beli. Ini berbeda dengan penjual yang dikenai PPh final atas pengalihan properti. Keduanya harus dibayar agar proses balik nama sertifikat dapat diproses.

Sumber & metodologi

UU Nomor 1 Tahun 2022 (Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah)
Metodologi umum: cara kami menghitung.

Hasil ini hanya estimasi berdasarkan angka yang Anda masukkan, bukan nasihat keuangan atau penawaran resmi. Untuk keputusan penting, konsultasikan dengan pihak resmi terkait.

Kalkulator terkait

Penulis & peninjau

Ditulis oleh

Cholilurrohman, S.T.

Pendiri & Editor KalkuPintar

Cholilurrohman, S.T., adalah pendiri dan editor KalkuPintar. Sarjana Teknik Sipil ini menyusun dan memelihara setiap kalkulator agar memakai rumus serta tarif dari sumber resmi terbaru dan tetap mudah dipahami, dengan perhatian khusus pada kalkulator bangunan dan estimasi material.

Fokusnya pada akurasi angka, kejelasan penyajian, dan pembaruan berkala mengikuti perubahan peraturan.

Teknik sipil & estimasi bangunanPajak penghasilanKredit & KPRBPJSPerencanaan keuangan

Ditinjau oleh

Fitria Aulia, S.H.

Peninjau Hukum & Pajak

Fitria Aulia, S.H., adalah Sarjana Hukum yang meninjau kalkulator pajak, ketenagakerjaan, dan jaminan sosial di KalkuPintar.

Ia memastikan istilah dan dasar hukum yang dipakai selaras dengan peraturan yang berlaku.

Hukum pajakKetenagakerjaanJaminan sosial (BPJS)Kepatuhan regulasi